Thuế cho thuê nhà, thuê tài sản từ năm 2026: Doanh thu bao nhiêu thì phải nộp thuế theo Luật Thuế TNCN mới?

1. Tổng quan: Thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản áp dụng thế nào từ năm 2026?

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/7/2026, áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026), thu nhập từ cho thuê tài sản tiếp tục được xác định là thu nhập chịu thuế TNCN, bao gồm:

• Cho thuê nhà ở
• Cho thuê mặt bằng kinh doanh
• Cho thuê kho bãi, nhà xưởng
• Cho thuê máy móc, phương tiện, thiết bị
• Cho thuê các tài sản khác theo quy định của pháp luật dân sự

Điểm thay đổi quan trọng nhất là:
Cá nhân có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm không vượt quá 500 triệu đồng thì không phải nộp thuế TNCN.

Quy định này kế thừa và mở rộng từ định hướng tại Công văn 18491/BTC-CST của Bộ Tài chính, đồng thời thay thế ngưỡng 100 triệu đồng/năm trước đây theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

2. Nguyên tắc tính thuế cốt lõi đối với hoạt động cho thuê tài sản

Theo Luật Thuế TNCN mới, việc tính thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản tuân theo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, xác định theo tổng doanh thu trong năm
Doanh thu là toàn bộ tiền thuê nhận được, không phân biệt đã thu hay chưa thu, bao gồm cả khoản bên thuê trả thay (nếu có).

Thứ hai, áp dụng ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng/năm

• ≤ 500 triệu đồng/năm: không phải nộp thuế TNCN
• 500 triệu đồng/năm: phải kê khai và nộp thuế

Thứ ba, thuế cho thuê tài sản vẫn tính trên doanh thu
Khác với hộ kinh doanh, thu nhập từ cho thuê tài sản không áp dụng phương pháp doanh thu trừ chi phí, mà tính thuế trực tiếp trên doanh thu chịu thuế.

3. Cách tính thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản khi doanh thu > 500 triệu đồng

Theo cơ chế hiện hành tại Thông tư 40/2021/TT-BTC (tiếp tục được áp dụng cho đến khi có thông tư mới thay thế):

• Thuế GTGT: 5% trên doanh thu
• Thuế TNCN: 5% trên doanh thu

Tổng tỷ lệ thuế: 10% trên doanh thu cho thuê

Ví dụ minh họa

Cá nhân A cho thuê nhà làm văn phòng với các thông tin sau:

• Doanh thu năm 2026: 720 triệu đồng
• Không thuộc diện miễn thuế

Thuế phải nộp:

• Thuế GTGT = 720 triệu × 5% = 36 triệu
• Thuế TNCN = 720 triệu × 5% = 36 triệu

Tổng thuế phải nộp: 72 triệu đồng/năm

Dự kiến nâng ngưỡng miễn thuế lên 500 triệu đồng/năm

Theo đề xuất của Bộ Tài chính, ngưỡng doanh thu miễn thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và cá nhân cho thuê tài sản dự kiến được nâng lên 500 triệu đồng/năm. Theo đó, chỉ phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng mới phải chịu thuế, thay vì tính thuế trên toàn bộ doanh thu như trước đây. Chính sách này nhằm giảm gánh nặng thuế cho hộ kinh doanh nhỏ, khuyến khích kê khai minh bạch và phù hợp với thực tiễn thu nhập hiện nay.

Ví dụ minh họa theo luật dự kiến

Cá nhân A cho thuê nhà với doanh thu năm 2026 là 700 triệu đồng.

• 500 triệu đồng đầu tiên: thuộc diện miễn thuế
• Phần doanh thu vượt ngưỡng: 700 − 500 = 200 triệu đồng

Thuế phát sinh (dự kiến):

• Thuế TNCN: 200 triệu × 5% = 10 triệu đồng
• Thuế GTGT: 700 triệu × 5% = 35 triệu đồng

 Tổng thuế phải nộp: 45 triệu đồng/năm

4. Doanh nghiệp, người thuê tài sản của cá nhân cần lưu ý gì?

Đối với doanh nghiệp thuê nhà, thuê tài sản của cá nhân, từ năm 2026 cần đặc biệt quan tâm:

• Kiểm tra doanh thu cho thuê của cá nhân có vượt 500 triệu đồng/năm hay không
• Thỏa thuận rõ trong hợp đồng:
  • Giá thuê chưa bao gồm thuế hay đã bao gồm thuế
  • Bên nào thực hiện kê khai, nộp thuế thay (nếu có)
• Thanh toán không dùng tiền mặt để chi phí được tính hợp lệ khi quyết toán thuế TNDN

Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp vẫn nộp thuế thay cho cá nhân theo thỏa thuận, nhưng nghĩa vụ thuế vẫn thuộc về cá nhân cho thuê.

5. Lưu ý quan trọng cho kế toán và người đi thuê

• Không phải mọi hợp đồng thuê đều phải nộp thuế: chỉ khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm
• Kế toán cần:
  • Theo dõi doanh thu lũy kế trong năm của cá nhân cho thuê
  • Lưu đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán, chứng từ nộp thuế thay
• Người đi thuê nên:
  • Thỏa thuận rõ chi phí thuế ngay từ đầu để tránh tranh chấp
  • Tránh rủi ro chi phí thuê không được chấp nhận khi quyết toán

Vậy từ năm 2026, theo Luật Thuế TNCN mới, thu nhập từ cho thuê nhà, cho thuê tài sản vẫn thuộc diện chịu thuế nhưng ngưỡng miễn thuế được nâng lên 500 triệu đồng/năm, thay thế mức 100 triệu đồng trước đây. Cá nhân có doanh thu cho thuê không vượt quá 500 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp vượt ngưỡng, thuế hiện hành vẫn tính trên doanh thu với tổng tỷ lệ 10% (5% GTGT + 5% TNCN) cho đến khi có hướng dẫn mới. Quy định này giúp giảm gánh nặng thuế cho cá nhân cho thuê quy mô nhỏ, đồng thời yêu cầu kế toán và doanh nghiệp thuê tài sản cần theo dõi chặt doanh thu, hợp đồng và nghĩa vụ thuế để tránh rủi ro khi quyết toán.